八十年代前期是我国人口生育的一个高峰，这个时期出生的年轻男女都已到了结婚的年龄，大部分结婚男女都会选择为自己准备一套“婚房”，而一般情况下，一个人购买“婚房”比较吃力，就出现男女双方共同出资购买“婚房”的情况，有的是在登记结婚之前购买，有的是在登记结婚之后购买；同时由于现在婚姻的不稳定性，离婚率在逐年上升，结婚男女在购买“婚房”时都会有一些担心，也经常出现纠纷。近期就有很多的人向笔者咨询关于“婚房”的事情，有的是为了结婚购买“婚房”，也有的是因为离婚要对“婚房”进行分割；由于很多人对于“婚房”所有权的界定比较关心，现象普遍，于是笔者产生了就各种情况下“婚房”所有权界定等问题作一个浅析和归纳的想法。
一、关于“婚房”所有权取得的时间
“婚房”在性质上和其他房屋是一样的，因此界定“婚房”所有权的取得时间和其他房屋也是一样的。关于房屋所有权的取得时间，笔者也和同事们进行过探讨，意见是不一致的，司法实践中也没有统一的认识。有的认为是从房屋买卖合同登记备案时或从房屋权属转移申请递交时取得所有权，有的认为是从房屋权属证书颁发时取得所有权。笔者认为，应当从房屋权属转移事项登记于不动产登记簿时取得，理由是：房屋归属于不动产物权的范畴，关于不动产所有权的取得，《中华人民共和国物权法》规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力”，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”，而房屋所有权的取得是依照法律规定应当登记的，所以法律规定十分明确，即将房屋权属转让事项登记于不动产登记簿时发生法律效力。房屋权属转让事项登记于不动产登记簿的时间，既不同于房屋买卖合同的备案时间，也不同于房屋权属转移申请递交的时间，更不同于房屋权属证书颁发的时间；一般情况下，买卖双方当事人先签订房屋买卖合同，然后向房屋管理部门递交权属转移申请，管理部门根据申请将相关事项登记于不动产登记簿，然后颁发权属证书。但是，物权法没有规定登记机构应当于收到申请后多长时间内进行登记，法律对此规定不够完善。
二、关于婚前财产和夫妻共同财产的划分
关于男女双方购买的“婚房”到底是婚前财产还是婚后夫妻共同财产的问题，主要看房屋所有权取得的时间和登记结婚的时间。《婚姻法》规定“要求结婚的男女双方要亲自到婚姻登记机关进行结婚登记”，“取得结婚证，即确立夫妻关系”。如房屋所有权的取得时间在登记结婚之前则为婚前财产，如房屋所有权的取得时间在登记结婚之后则为夫妻共同财产。
在登记结婚之前，由一方出资购买，并取得房屋所有权的，为一方的婚前财产，该房屋的物权权利归属该一方所有。
在登记结婚之前，由双方出资购买，并取得房屋所有权的，为双方共有财产，但此处的共有应为按份共有，而不是夫妻共同共有。因为按照我国民法理论和《民法通则》的规定，共同共有是由于身份关系而产生的共有，包括夫妻共同共有、家庭共同共有、合伙共同共有；男女两方在登记结婚之前，不存在夫妻、家庭或合伙的身份关系，所以不能成立共同共有，只能是按份共有。关于按份共有的份额，笔者认为以双方各自出资的比例分配比较适宜。
在登记结婚之前，由一方或双方出资购买，但在婚后取得房屋所有权的，为夫妻共同共有财产。对于一方或双方的婚前出资，应为各自的个人财产，如对房屋进行处分时，出资一方或出资多的一方得为请求相应的债权。这主要是从一个公平、合理的角度考虑，因为在未登记结婚之前，双方不具有身份上的关系，没有相互扶持的义务，也没有财产混合的法律原因，个人的钱款应为个人财产；虽然在结婚登记后取得房屋所有权，形成夫妻共同共有财产，个人的婚前财产附和在了夫妻共有财产上，双方是对物权的共有，共有期间，因为共有物权的存在，个人婚前财产体现在对物权的共有权上，但是对房屋进行处分时，由于个人婚前财产依附于体现的物权不存在了，为了让其得以体现，应当从债权的角度予以弥补。
双方在登记结婚之后出资购买，并取得房屋所有权的，为夫妻共同共有财产。这里需要注意，不是婚后所有的财产都是夫妻共同财产，婚后也有个人财产的存在，如一方通过继承或受赠与得到的个人财产。婚后一方以个人财产购买的房屋，其所有权仍归双方共有，以个人财产出资的一方在离婚时得为向对方进行债权上的请求。
三、关于“婚房”分割时贷款的处理
应当说房屋所有权和银行贷款是两个法律关系问题，房屋所有权是发生在婚姻当事人之间的物权法律关系，银行贷款是发生在银行和借款人之间的债权法律关系。实践中，很多人认为因为银行抵押权的存在，对房屋的所有权就是不完整的，或者银行对房屋产生了所有权，这是错误的。银行的抵押权是一种担保物权，属于他物权或从属物权，抵押权的存在不改变所有权的归属。因此，无论“婚房”是否利用银行贷款购得，其所有权的归属仍应按上述原则进行划分；借贷关系是在银行和向银行借款的一方或双方之间产生，换言之就是看是谁向银行申请的借款；至于抵押人与房屋所有权人是否一致的问题，是借款关系操作中产生的，本文暂不探讨。
“婚房”为一方婚前个人所有的，借款人也为其个人，房屋的物权由其个人享有，银行的债务由其个人承担。
“婚房”为双方婚前按份共有的，借款人也为其双方，房屋的物权由其双方按份享有，银行的债务由其双方按份承担（在双方内部之间，对银行双方为连带共同债务人）。
“婚房”为双方共同共有的，但借款是婚前一方向银行申请的，房屋的物权由双方共同共有，但借款系一方婚前的个人债务（理由也是因为其借款时双方并未形成夫妻的身份关系）；对房屋进行处分时，该一方仍得为向对方请求相应的债权（理由同上述个人出资的问题），但不包括婚后夫妻共同还款的部分。
“婚房”为双方共同共有的，但借款是婚前双方向银行申请的，房屋的物权由双方共同共有，对银行而言双方为连带债务人，对于双方婚前各自的还款按还款数额根据个人婚前出资的原则划分，婚后的还款则为夫妻的共同还款了，无需划分份额。
“婚房”为双方共同共有的，借款无论是婚后一方或双方向银行申请的，均为夫妻共同债务。
四、关于“婚房”分割时升值或贬值部分的处理
市场经济是在不断变化的，房屋的价值也是随之变化的，房屋的价值有可能升值或贬值。不论升值，还是贬值，其处理原则应是一样的；对升值部分的享有和贬值部分的承担，均应以对房屋的所有权为基础，因为升值或贬值的变化是从物权上产生的。如果只一方对房屋享有所有权，则升值或贬值的变化由一方享有或承担；如双方对房屋是按份共有的，则升值或贬值的变化由双方按份享有或承担；如双方对房屋是共同共有的，则升值或贬值的变化由双方共同享有或承担。
五、关于“婚房”中父母出资的处理
在年轻人工作时间短，还无力自己购买一套“婚房”的情况下，很多父母出资帮助子女购买“婚房”。关于父母为双方购置房屋出资的问题，《人民法院婚姻法司法解释（二）的理解与适用》有明确规定：“当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。”总结起来就是，父母赠与个人的出资，属个人财产，情况等同于个人出资；父母赠与双方的出资，属共同财产（包括按份共有和共同共有），情况等同于双方出资；所以先要确定父母的赠与是给个人的还是双方的，然后根据前面提到的“婚房”所有权的界定原则进行确定。
以上是关于“婚房”所有权界定及相关问题的粗浅认识，本文所有的论述均建立在当事人之间没有约定的基础上，按照法律规定，当事人有约定的，以当事人约定为准。
徐长焕
二○○九年五月三十一日